下一轮大湾区牛市，还会来吗？

这段时间，湾区的二手楼市，实实在在地凉透了。

而一手房市场，就像我们此前在《二手指导价落地一周，一个微妙的变化出现了》中所写过的那样，确实在回温。

楼市肉眼可见地，进入了买方时代——

新盘彻底放弃挣扎，趁着金九银十的尾巴抢闸入市，齐刷刷降价不说，以往捂着自己卖的优质盘，也开始广！开！渠！道！

抢客之心，昭然若揭。

甚至，全国楼市大V们，也陆续开始了新一轮的湾区带货……

后台已经有人在问：

湾区楼市真的到底了吗？下一轮大牛市什么时候会到呢？

讲真，个人觉得，目前的楼市就如同近期的台风天，最适宜在家休养生息……和复盘。

今天，我们就先来复盘下这一轮湾区的楼市起伏，看看其中有哪些周期性规律，再试着预测：

下一轮湾区楼市，会如何演进呢？

我们先来仔细复盘一下，上一轮大牛市中，大湾区的城市们到底经历了怎样的周期。

2019年8月18日，一个需要被记住的日子。

这一轮湾区楼市的起点，就从这一天开始。

这天，中央发文，支持深圳建设社会主义先行示范区——

全国上下的投资客手里攥着的汹涌的购买力，一下子涌向了鹏城。

火上浇油的，是当年双十一的大礼包——放松豪宅税。

本来只是暗暗上涨的深圳楼市，马上进入了魔幻模式：

“深圳二手业主公开抱团涨价”，“买千万豪宅要额外给上百万喝茶费”，“外地炒房客在深圳高杠杆炒房爆仓”……

宝安、前海、华润城等当红炸子鸡被推向高潮，深圳西部普涨超过30%。

眼看房价涨得势如破竹，史上最严厉的“深八条”应声出台，限购、限贷、加税三项硬菜全齐。

同期，出现了湾区第一波购买力外溢——东莞起来了。

今天，我们再来回看时，会习惯性地用一个现在已经被说滥了的词，去描述这个周期性的规律：

板块轮动。

当东莞标杆盘涨幅接近20%，外溢的投资需求开始顺着规划中的跨海大桥，很快就飞越了珠江口，烧到了西岸。

2020年中，广州楼市迎来了久违的爆发。

彼时，广州房价已经横盘阴跌了三年，在一线城市中属于绝对洼地。

加上南沙、黄埔、番禺各区人才购房政策全面放松，几乎相当于敞开大门请炒房的热钱快来。

最后，中山、珠海、佛山这些第二梯队的城市不甘落寞，大张旗鼓地抱大腿，打着“深中通道”、“深珠通道”、“临广”的旗号招揽客户：

我这里的价格，只有深圳的1/4！广州的1/3！

2020年末，湾区楼市全面复苏。

在复盘这条时间线时，我们注意到，这轮周期中，有个非常重要的“意外变量”——

新冠疫情带来的“货币放水”。

就像2008金融危机、2015棚改货币化后的大放水，疫情之后，我们看到的M2增速，是这样的——

为了扶持实体经济而超发的资金，以企业抵押经营贷的名义绕了个弯，随后，源源不断地流入了楼市这个货币“蓄水池”。

这一蓄，就蓄了将近一年。

2021年初，国内M1的增速，近年来首次超过M2：

居民手中的热钱，实在是太多了。

当时，我们经营着「局姐的湾talk」，后台每天都有无数的咨询，询问中山马鞍岛、珠海横琴和十字门、佛山三山新城值不值得买，该怎么买……

整个湾区陷入加速赶顶，半年后，“三道红线”出台，各地政策陆续收紧，调控进入前所未有的深水区——

最终，这一轮牛市周期在2021年中落下帷幕。

前前后后，历时约2年——

看到这里，发现没有？湾区楼市的上涨周期，存在着很大的共性。如果往前再看多一轮，会发现这个规律更加明显。

首先，每次“夜壶”被提上台面“救命”，都是国内经济陷入艰难困局的时候：

2015-2016年，我国出口连续两年出现负增长，经济增长承压，加上房地产库存高企；

2019-2020年，我国经济同样遭受着中美毛衣战和疫情的双重暴击。

其次，这两轮大牛市的起点都是深圳，随后才从珠江口东岸城市一直蔓延到西岸。

这当然与深圳极不平衡的供需结构有莫大关联。

过往深圳仰赖工业立市，就算在2021年，其居住用地比例仍没有超过20%——

严重的供不应求，让深圳作为全国近十年房价涨幅最高、最内卷的城市，没有之一。

而且，作为改革开放的前沿高地，很多重磅政策就是首先从深圳铺开的，这也让当地居民对楼市、金融政策极度敏感，其敏感程度之甚，在国内可以说是首屈一指——

当“深圳房价永远涨”变成了信仰，也就不怪炒房客趋之若鹜了，毕竟，稳赚不赔的生意，谁都想捞一把。

当然，上面这两点早已成为购房者的共识。

如果就靠这些，「地产知识橘」跟其他号也没什么不同了。

作为一个曾经花了288天亲身跑完湾区主要城市所有板块，持续输出了121篇湾区踩盘原创文章的团队——

我们还可以再往深一层，纵向回溯这两次楼市购买力流转的过程，这样，就会进一步发现——

“牛市”这个东西，是在进化的。

首先，热点和板块轮换的速度明显加快了。

在过往，一个城市一轮涨价的整体涨幅会长达一年半到两年以上。

而最近这一次，因为调控的因城施策，大部分区域的涨价只有一年左右，甚至更短。

其中，东岸上涨早，后劲也更足，而湾区西岸，启动更迟，持续时间也更短。

其次，平均涨幅越来越窄了。

涨幅方面，2015-2016年那一轮行情，许多城市动辄就有70%、80%的涨幅，甚至轻松翻倍。

我们在安居客随便扒了一个数据：

2017年深圳的二手房房价，比2014年涨了83%！

虽然安居客本身的房价数据有待商榷，但其呈现的房价趋势，还是可以参考的。

这还是平均各区下来的涨幅，具体到楼盘，实际涨幅是非常夸张的。

而这一轮行情，除了核心区域能摸到70%的涨幅以外，能达到30%—40%升幅的小区已算不错，更别提趴在地上不动的深圳东部楼盘了。

这也就是我想说的第三点——

大水漫灌，鸡犬升天的年代已经结束了。

即便是现在房价最能打的大湾区，也已经没有了全面普涨。

对于几乎所有城市而言，都只是一部分板块、甚至点状的热度，被追捧的大都是有着清晰产业规划、有预期人口导入，以及……距离广州、深圳核心区更近的区域。

而不是城市本身的能级。

甚至，对于相对弱的城市，连政策提振的效果都不太明显。

举个栗子吧。

2015年，佛山作为全省首个放开限购的城市，马上引爆了自家的市场，还可以反向带动隔壁的大哥广州价格上扬。

但2019年底，佛山也推出了人才购房政策，但对楼市拉动的效果就没那么立竿见影了，磨磨蹭蹭……

一直到2020年下半年，佛山临广片区才作为“价格洼地”被外溢的深圳购房客群发现，开启上涨通道。

为什么呢？

原因之一，是之前局姐在线下分享时提到过的“信息茧房”。

在刚刚过去的这波大牛市里，能够很明显地看出来，一个区域，甚至一个楼盘，越擅长包装IP，越能够制造概念，它的市场就越火。

只要地方政府、开发商和媒体三方合力，传递出令人信服的规划、讲出更宏大的产业叙事、制造更密不透风的信息轰炸，就可以真实地让更多人入局接盘。

这，就是得话语权者得天下。

于是，黄埔、南沙和天河涨完了，但毫无声量的白云和番禺并没有追涨多少，远远跑输大哥。

甚至，同一个区域，只相差一条马路的楼盘，因为一个是大V们口中的“宠儿”，被跨城的炒房客追捧推高，另外一边因为没有声量，几乎没有涨幅。

而更深层次的原因大概是——

上一波牛市里，绝大部分人在买房时，放在第一位的需求，是投资增值。

大家可以放低自己的自住需要，不顾区域当下的现状，凭着纸面规划，一切冲着“房价翻倍暴击”、“实现阶级跃升”而去。

于是，就像炒股一样，人们追捧的都是“大家都在买，看起来还能再涨”的区域和楼盘。

但也正因为这样，靠规划画大饼，事实上人烟稀少，产业薄弱的区域，涨上去快，跌回来也容易。

这不，即使没有限价的重压，中山马鞍岛、佛山北滘新城的新盘，距离今年5月的最高点也已经跌去了近20%，房价真真切切地“回到一年前”。

回头看看，湾区楼市真正从热转凉，不过半年左右的时间。

但是，经过了这几个月，一切都不一样了。

这是一次“反常规”的调控。

从“用三年时间明显使房地产秩序有所好转”到“推到影响生育意愿的三座大山”，购房者们终于从拥挤的抢房路上抬起了头，看到了仿佛可以颠覆过往一切认知的，层出不穷的新政策——

从土地端、供给端、金融端、乃至销售端，密不透风的房地产全行业调控链条已然形成。

大家逐渐开始相信，房住不炒是动真格的，买房，确实是可以“跌妈不认”的。

投资需求逐渐隐退之后，湾区的楼市成交量，已经连续跌了六个月了……

而这一切，事实上，还在加码。

这两天，有一名东莞业主火了——

他发出的“一夜亏掉300万”的哀鸣，来自于东莞国庆后刚刚出台的二手房指导价新政。

实话实说，东莞的二手房早就走下坡路了。

今年年后，成交量比起去年同期跌了一半，对比去年年底的高点，房价一直稳中有降。

按往年的惯例来说，效果都这么明显了，政策不变，保持稳定就好了。

但是，这次并没有。东莞照样出了“大杀器”。

我仔细看过二手房指导价，在之前东莞最热的区域——南城和松山湖，天花板非常低，基本是市价的对折。

甚至有点“赶尽杀绝”的意思。

目前，大湾区的四个主要城市广州、深圳、佛山、东莞，已经有三个出台了二手房指导价，佛山夹在中间，瑟瑟发抖。

如此看来，即使可以被称为全国最好的区域，大湾区市场的底，明显还要筑上很长一段时间。

而对于一手房而言，最近这段时间相对好看的成交，全部来自于以价换量。

举个栗子吧。

市场最好的时候，广州市面上的热盘几乎都需要全款才能获得上车资格。

而国庆期间，不但均价比上半年普降几千一万，连首付分期这种弱市下才有的营销手段，都已经被大规模使用了。

这不是一次短暂下行市场的结束，更像是一个全新时代的开局。

所以，全国各地的购房者们，如果真的喜欢湾区，想要来自住，不必捉急，大可以一边观望，一边淘笋。

而如果纯投资——美林时钟告诉我们，相比起房产，现在还是多配置点现金类防御资产吧。

以上为正文，来自熊先生

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